Cách thế chấp căn hộ và nhận tiền vào năm 2022: hướng dẫn từng bước với lời khuyên của chuyên gia

Nội dung

Điều chính về việc cầm cố một căn hộ
Điều kiện thế chấp căn hộ
Yêu cầu đối với người vay
Hướng dẫn từng bước thế chấp căn hộ
Thuê căn hộ ở đâu tốt nhất?
Điều kiện hoàn trả thế chấp căn hộ
Các câu hỏi và câu trả lời phổ biến

Để nhanh chóng nhận được số tiền lớn vào năm 2022, có một cách thuận tiện – vay tiền thế chấp bằng một căn hộ. Cách thực hiện đúng – chúng tôi xem xét trong hướng dẫn từng bước mà chúng tôi đã biên soạn cùng với luật sư

Theo tình hình kinh tế, các ngân hàng sẽ nới lỏng hoặc thắt chặt chính sách tín dụng của mình. 20 năm trước, các khoản vay được phát hành cẩn thận: có bảo đảm hoặc có bảo đảm. Theo thời gian, ngày càng có nhiều tổ chức tài chính vi mô xuất hiện, số lượng khoản vay và thẻ tín dụng được phát hành cũng tăng lên. Mức độ yêu cầu đối với người đi vay đã giảm.

Nhưng tình trạng bất ổn kinh tế trong những năm gần đây đang buộc các ngân hàng và những người cho vay khác phải trở nên có chọn lọc hơn. Vào năm 2022, cách chắc chắn duy nhất để vay được tiền là thế chấp một căn hộ và nhận tiền nhanh chóng.

Chúng tôi đã chuẩn bị hướng dẫn từng bước và nói chuyện với chuyên gia về cách thực hiện đúng mọi thứ.

Điều chính về việc cầm cố một căn hộ

Hạn tín dụng	10-20 năm
Số tiền vay tối thiểu	100 000 chà.
Số tiền cho vay tối đa	30 000 000 chà.
Bạn có thể tiêu tiền vào việc gì	Khoản vay không mục đích, tức là người đi vay quyết định cách xử lý số tiền nhận được
Đặt cược	Tại các ngân hàng, khoảng + 1-4% so với tỷ giá chủ chốt của Ngân hàng Trung ương¹, các chủ nợ khác – cao hơn
Điều khoản đăng ký	Trung bình, toàn bộ thủ tục mất 14 ngày.
Căn hộ nào chính xác phù hợp để thế chấp	Trong nhà không khẩn cấp; không bị phá hủy; không phải chịu gánh nặng (tư pháp); không tái phát triển bất hợp pháp; không được thuê theo hợp đồng thuê; do bạn mua và đã được sở hữu ít nhất ba năm. Ngôi nhà có nhiều căn hộ; bằng bê tông, bê tông cốt thép hoặc sàn hỗn hợp; có tất cả các thông tin liên lạc (nước, điện, sưởi ấm)
Căn hộ nào khó thế chấp hơn	Với trẻ vị thành niên đã đăng ký và nếu họ là chủ sở hữu cổ phần; trong số các chủ sở hữu có lính nghĩa vụ hoặc đang thi hành án; đã cam kết; căn hộ; căn hộ được nhận theo hợp đồng tặng cho; trong những ngôi nhà xây trước năm 1950; nằm trong ZATO (các thành phố đóng cửa, có thể vào bằng thẻ)
Bạn có cần bảo hiểm tài sản không?	Vâng, đó là điều bắt buộc
Yêu cầu của người vay	Minimal compared to other loans, however, a good credit history and a permanent job will be a plus. There may be requirements for age (usually 21-75 years old) and citizenship of the Federation
Trả nợ sớm	Chú ý!

Điều kiện thế chấp căn hộ

Ở Quốc gia của chúng ta, không có yêu cầu thống nhất nào về việc thế chấp một căn hộ – đối với chính tài sản đó cũng như đối với người muốn nhận tiền. Người cho vay chỉ được hướng dẫn bởi lợi ích tài chính và đánh giá rủi ro của họ.

Ví dụ: một ngân hàng sẽ không bao giờ lấy một căn hộ ở ZATO làm tài sản thế chấp vì đây là những thành phố đóng cửa. Nếu người vay không trả lại được tiền thì căn hộ sẽ phải bán đi và khó thực hiện được. Và điều quan trọng là người cho vay phải lấy lại tiền càng sớm càng tốt. Một ngân hàng khác có thể chấp nhận một căn hộ như vậy, nhưng đưa ra mức giá cao hơn một chút và đưa ra số tiền thấp hơn chi phí thực tế của căn nhà.

Chân dung được phép của người đi vay cũng khác nhau đối với mỗi người cho vay. Các ngân hàng lớn có thể từ chối nếu một người không có việc làm và thu nhập lâu dài. Hoặc đưa ra những điều kiện kém thuận lợi hơn. Ngược lại, các hợp tác xã tín dụng và tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư tư nhân không quá quan trọng trong việc đánh giá người nộp đơn xin tiền.

Chúng tôi đã phân tích lời đề nghị của các chủ nợ vào năm 2022 và rút ra các yêu cầu về “trung bình số học” đối với tài sản thế chấp cho một căn hộ ở Nước ta.

Căn hộ nằm ở thành phố nơi có văn phòng đại diện của người cho vay. Nếu ngân hàng (mặc dù không chỉ có thể chấp nhận nhà ở làm tài sản thế chấp) không có chi nhánh và chi nhánh tại địa phương của bạn, thì một căn hộ như vậy khó có thể được xem xét. Nguyên nhân rất đơn giản: nếu người đi vay không trả được nợ thì sẽ phải trục xuất, kiện, bán. Đây là những chi phí dành cho người cho vay, đặc biệt nếu anh ta sống ở thành phố khác.

Hiện trạng căn hộ. Người cho vay sẽ không xem xét giấy dán tường mới và cửa sổ lắp kính hai lớp. Tất nhiên, nếu căn hộ bị hỏa hoạn thì tính thanh khoản kém. Nhưng nhìn chung, nội thất đẹp và bộ bếp mới không ảnh hưởng đến chi phí. Suy cho cùng, đó là một căn hộ đang được thế chấp và có khả năng sẽ được bán nhanh chóng.

Điều quan trọng đối với các chủ nợ là ngôi nhà không bị cấp bách, đổ nát. Có yêu cầu về số tầng và số lượng căn hộ. Ví dụ, những ngôi nhà hai tầng với sáu căn hộ – được xây dựng vào những năm đầu của Liên Xô – không thuộc tiêu chí của hầu hết các chủ nợ. Nếu ngôi nhà có sàn gỗ – rất có thể, bảo lãnh không phải là một lựa chọn.

Tất cả các thông tin liên lạc phải hoạt động: cung cấp gas, điện, sưởi ấm và nước. Tái phát triển bất hợp pháp thường không được phép. Ví dụ, nếu bức tường giữa nhà bếp và phòng bị phá bỏ trong một căn hộ có bếp ga, thì điều này rất quan trọng. Nhưng nếu chỉ làm lại tủ đựng thức ăn thì đó là quyết định của ngân hàng. Việc tái phát triển được hợp pháp hóa trong BTI đều được chấp nhận.

Làm sao người cho vay biết căn hộ có khả năng thanh khoản? Rất đơn giản: bạn sẽ cần yêu cầu đánh giá. Đây là một dịch vụ trả phí. Ở nước ta, chi phí trung bình là 5-15 nghìn rúp. Chuyên gia sẽ đến, chụp ảnh, viết kết luận – album đánh giá. Thanh tra sẽ cho biết chi phí trung bình của việc bán một căn hộ, trên cơ sở đó ngân hàng sẽ đưa ra kết luận về quy mô khoản vay.

Cơ sở của quyền sở hữu. Nói một cách đơn giản, làm thế nào bạn có được căn hộ này. Cơ sở lý tưởng cho người cho vay là hợp đồng mua bán. Tức là bạn đã từng tự mua một căn nhà và bây giờ bạn muốn thế chấp nó. Hoặc bạn đã tư nhân hóa một căn hộ. Hãy nhớ lại rằng quá trình tư nhân hóa bắt đầu vào năm 1991.

Họ cảnh giác với những căn hộ nhận được theo thỏa thuận tặng cho và dưới dạng thừa kế. Đặc biệt nếu căn hộ gần đây đã chuyển đến bạn. Đột nhiên, trong một vài tháng, lý lịch hình sự hoặc tư pháp sẽ được tiết lộ? Chẳng hạn, sẽ có những người thừa kế mà quyền lợi của họ không được tính đến khi chia tài sản.

Đồng thời, những căn hộ như vậy vẫn được chấp nhận nhưng phải cấp bảo hiểm quyền sở hữu. Theo chính sách như vậy, công ty bảo hiểm cam kết trả tiền mua một căn hộ nếu đột nhiên hợp đồng tặng cho hoặc quyền thừa kế bị kháng cáo lên tòa án.

Những căn hộ bị bắt giữ và những căn hộ đã ký thỏa thuận quyên góp đều không phù hợp. Tòa án có thể tịch thu căn hộ. Điều này xảy ra khi chủ sở hữu của nó, chẳng hạn, có liên quan đến một vụ án hình sự. Hoặc họ đòi nợ từ anh ta. Người cho vay sẽ không nhận căn hộ đã được ký kết hợp đồng tặng cho.

Thông thường họ không chấp nhận những căn hộ được cho thuê. Nhưng người cho vay không thể biết được điều này – hãy tin lời bạn. Một điều nữa là trong trường hợp khẩn cấp, điều này có thể không có lợi cho bạn. Hãy tưởng tượng rằng bạn đã thế chấp một căn hộ và bảo hiểm nó, nhưng đồng thời bạn đang cho người thuê căn hộ đó thuê. Họ bị rò rỉ khí gas và nhà ở bị hư hỏng. Căn hộ đã được người khác sử dụng và công ty bảo hiểm sẽ từ chối bồi thường.

Yêu cầu đối với người vay

Khi bạn muốn nhận được tiền bảo đảm bằng một căn hộ, người cho vay cũng sẽ đánh giá bạn là người đi vay. Các ngân hàng có tiêu chí khắt khe nhất.

Tuổi tác. Trong hầu hết các trường hợp, một công dân có thể định đoạt tài sản của mình từ năm 18 tuổi. Có những trường hợp ngoại lệ đối với những người trên 16 tuổi, nếu việc giải phóng được tòa án công nhận - nghĩa là một người được coi là có đủ năng lực, nghĩa là anh ta có thể định đoạt tài sản, kể cả cầm cố tài sản đó.

Tuy nhiên, khi cho vay, ngân hàng lại tăng độ tuổi tối thiểu của người vay. Thanh dưới thường là 20-21 tuổi. Thanh trên khá rộng – từ 65 đến 85 năm. Vào thời điểm này, khoản vay đã được đóng hoàn toàn.

Ví dụ. Một cư dân thành phố 50 tuổi muốn thế chấp một căn hộ và trả lại tiền cho ngân hàng trong 20 năm. Tuy nhiên, ngân hàng chỉ cho vay đối với người vay dưới 65 tuổi. Tức là bạn sẽ chỉ phải vay trong 15 năm hoặc tìm ngân hàng khác.

Kinh nghiệm làm việc và thu nhập. Các hợp tác xã tiêu dùng tín dụng (CPC) và các nhà đầu tư tư nhân trung thành nhất có thể với những người muốn thế chấp một căn hộ và lấy tiền. Các ngân hàng một lần nữa là quan trọng nhất đối với khía cạnh này. Chuẩn bị chứng chỉ 2-NDFL (về thu nhập), bạn cần phải làm việc ở nơi cuối cùng trong ít nhất 3-6 tháng. Đồng thời, các ngân hàng hiểu rằng không phải tất cả đều hoạt động chính thức. Do đó, họ có thể đồng ý chấp nhận bảng sao kê ngân hàng của bạn như một giải pháp thay thế. Tuyên bố phải cho thấy rằng người đi vay nhận được tiền đều đặn nhất định và người đó có tiền trong tài khoản của mình.

Lịch sử tín dụng. Trước hết, các ngân hàng đang chú ý đến nó – CPC cũng đang xem xét nó. Lịch sử tín dụng được lưu giữ tại các văn phòng đặc biệt. Họ truyền tải thông tin về những khoản vay được đăng ký cho người này, liệu các khoản thanh toán có được thực hiện đúng hạn hay không.

Hướng dẫn từng bước thế chấp căn hộ

1. Chọn người cho vay

Sự lựa chọn là giữa các ngân hàng, hợp tác xã tiêu dùng tín dụng (CPC) hoặc nhà đầu tư tư nhân. Mỗi cái đều có ưu và nhược điểm riêng, chúng ta sẽ thảo luận dưới đây.

2. Chuẩn bị tài liệu

Để thế chấp một căn hộ, bạn sẽ cần:

điền vào mẫu đơn đăng ký (mỗi người cho vay có mẫu đơn riêng);
hộ chiếu gốc có đăng ký;
tài liệu thứ hai (SNILS, bằng lái xe, TIN, ID quân đội, hộ chiếu và đôi khi tất cả cùng một lúc – mỗi chủ nợ có những yêu cầu riêng của mình);
Giấy chứng nhận thu nhập 2-NDFL (bạn có thể xin ở bộ phận kế toán hoặc tải về tài khoản cá nhân trên trang web của cơ quan thuế – trước hết là ngân hàng yêu cầu);
bản sao sổ làm việc hoặc bản trích lục sổ làm việc (ngân hàng cũng yêu cầu);
nếu bạn đã kết hôn và chưa ký hợp đồng hôn nhân, theo đó vợ/chồng (a) không sở hữu căn hộ và không đóng vai trò là người đồng vay vốn thì bạn cần có giấy chứng nhận của cơ quan đăng ký;
xác nhận quyền sở hữu căn hộ: hợp đồng mua bán, trích lục từ USRN, giấy chứng nhận thừa kế, thỏa thuận tặng cho hoặc quyết định của tòa án.

3. Hiểu biết về bảo hiểm và định giá

Trước hết, người cho vay sẽ yêu cầu thẩm định căn hộ. Pháp luật không bắt buộc phải làm việc này nhưng trên thực tế thủ tục này hầu như luôn được thực hiện. Không thể tin được lời nói của người đi vay rằng căn hộ của anh ta có giá một số tiền nhất định. Các công ty thẩm định làm việc nhanh chóng. Trước đó, hãy kiểm tra xem có công ty thẩm định nào phù hợp hay chỉ trong số những công ty được ngân hàng hoặc CPC công nhận. Chuyên gia sẽ đến, lập album đánh giá (trung bình trong 1-3 ngày) và viết kết luận về chi phí nhà ở.

Sau đó, người cho vay sẽ có thể thông báo số tiền mà anh ta sẵn sàng đưa ra để đảm bảo. Xin lưu ý rằng không ai sẽ cung cấp tín dụng 100% giá căn hộ. Chà, nếu họ đưa ra 80-90% giá trị thị trường. Ví dụ, người định giá viết rằng tài sản trị giá 10 triệu rúp. Người cho vay đồng ý cung cấp 75% số tiền này, tức là 7,5 triệu rúp. Hãy nhớ rằng người cho vay không phải là người mua căn hộ. Anh ta có một nhiệm vụ khác: đưa tiền, kiếm tiền và nếu có vấn đề gì xảy ra, hãy nhanh chóng bán đồ cầm cố và trả lại tiền của mình.

Trước khi giao dịch, bạn sẽ phải đồng ý về bảo hiểm của căn hộ. Công ty bảo hiểm phải xác nhận sẵn sàng bảo hiểm đồ vật và tính mạng của người vay. Về mặt hình thức, bất kỳ công ty nào cũng phù hợp. Tuy nhiên, người cho vay thường chỉ ra nhóm công ty bảo hiểm mà họ làm việc cùng. Nếu bạn chọn công ty khác thì hồ sơ có thể bị coi là dài hơn hoặc thậm chí bị từ chối mà không có lời giải thích.

Người đi vay không bắt buộc phải đảm bảo quyền sở hữu (chúng tôi đã nói về dịch vụ này ở trên). Nhưng người cho vay, một lần nữa, trong trường hợp này, có thể từ chối hoặc tăng lãi suất.

4. Đăng ký cam kết

Ở giai đoạn này, nhà nước, do Rosreestr đại diện, có liên quan đến vụ việc. Bộ phận này chịu trách nhiệm hạch toán đất đai và bất động sản trong nước. Đối với anh ta, việc bạn vay tiền để làm gì và với những điều kiện nào không quan trọng đối với anh ta. Anh ta đóng vai trò như một người bảo đảm cho sự trong sạch của giao dịch. Trong đó, kể từ bây giờ USRN bên cạnh căn hộ của bạn sẽ có một trở ngại. Tuyên bố sẽ chỉ ra rằng căn hộ được thế chấp. Điều này là cần thiết để tránh tranh chấp trong tương lai.

5. Điều kiện xét duyệt khoản vay và nhận tiền

Trung bình, toàn bộ quá trình mất 14 ngày. Đó là nếu bạn không vội vàng đi đâu nhưng cũng không trì hoãn việc thu thập tài liệu. Chúng ta hãy xem khoảng thời gian này được tạo thành từ những gì:

sự chấp thuận trước của người cho vay đối với đơn đăng ký – vào năm 2022, phải mất vài giờ, thậm chí vài phút;
phê duyệt đơn đăng ký – tối đa năm ngày, thủ tục dài nhất là với ngân hàng, ở giai đoạn này bạn cần cung cấp tất cả các tài liệu;
bảo hiểm và định giá — các công ty làm việc nhanh chóng, nhưng không phải ngay lập tức, chúng tôi sẽ mất tối đa năm ngày cho các thủ tục này;
đăng ký cam kết tại Rosreestr – năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn đăng ký và các tài liệu đính kèm, khi đăng ký qua MFC – bảy ngày làm việc, mặc dù mọi người đều có thể chi tiêu nhanh hơn;
nhận tiền – ngay sau khi đăng ký cầm cố.

Thuê căn hộ ở đâu tốt nhất?

1. Ngân hàng

Tùy chọn có lợi nhất về mặt tỷ giá. Nó sẽ ít hơn CPC và các nhà đầu tư. Nhưng việc thế chấp một căn hộ và kiếm được tiền là điều khó khăn nhất. Bởi vì họ xem xét người vay rất kỹ: báo cáo thu nhập, sổ làm việc, lịch sử tín dụng. Bạn có thể làm mà không cần nó, nhưng khi đó tỷ lệ sẽ cao hơn. Ngoài ra, tốc độ xét duyệt của ngân hàng là thấp nhất có thể. Bạn sẽ không nhận được tiền nhanh chóng.

2. Các nhà đầu tư tư nhân

Vào năm 2022, các nhà đầu tư chỉ có thể phát hành tiền bảo lãnh cho các cá nhân doanh nhân và pháp nhân để phát triển kinh doanh. Họ bị cấm cho công dân bình thường vay.

Nếu bạn có một doanh nhân cá nhân hoặc LLC và một căn hộ phù hợp để bảo lãnh thì bạn có thể vay tiền từ nhà đầu tư. Đây là một người bình thường quan tâm đến việc kiếm thu nhập. Đồng thời, anh ta có thể hành động thông qua một nhà môi giới, một công ty quản lý đi kèm với mặt pháp lý của giao dịch.

Các nhà đầu tư có lãi suất cho vay cao hơn ngân hàng và CPC. Nhưng bạn có thể nhận được tiền càng nhanh càng tốt.

3. Các tùy chọn khác

Các tổ chức tài chính vi mô, họ cũng là tổ chức tài chính vi mô hay “tiền nhanh” không thể chấp nhận căn hộ làm tài sản thế chấp. Luật pháp cấm. Hiệu cầm đồ cũng không nhận nhà ở. Chỉ còn lại CPC - hợp tác xã tiêu dùng tín dụng. Sổ đăng ký của họ có trên trang web của Ngân hàng Trung ương¹. Nếu một công ty không có trong danh sách, đừng làm việc với nó.

CPC chỉ cho các cổ đông của mình vay. Theo tiêu chuẩn hiện đại, định dạng này có vẻ cổ xưa. Rốt cuộc, ban đầu, các hợp tác xã được phát minh ra như một “quỹ hỗ trợ lẫn nhau”. Nghĩa là, một nhóm người đoàn kết và quyết định: hãy thêm tiền vào quỹ chung và nếu một trong các cổ đông cần tiền, chúng tôi sẽ cho anh ta vay. Và chúng tôi sẽ giúp đỡ một người, và chúng tôi sẽ tự kiếm được tiền.

Các PDA hiện đại hoạt động theo cách tương tự, chỉ khác là chúng chấp nhận hầu hết mọi người là cổ đông và bạn không cần phải trả tiền để tham gia. Nghĩa là, người đi vay được chấp nhận vào hợp tác xã, họ cho vay có bảo đảm và anh ta trả tiền cho ĐCSTQ. Trả hết nợ là có thể ra đi.

Các hợp tác xã trung thành nhất có thể với hình ảnh của người đi vay và phê duyệt nhanh hơn ngân hàng. Nhưng tỷ lệ phần trăm của họ cao hơn.

Điều kiện hoàn trả thế chấp căn hộ

Tất cả các điều kiện được quy định trong hợp đồng vay. Chúng không khác nhiều so với các khoản vay thông thường. Thanh toán phải được thực hiện hàng tháng vào những ngày nhất định. Bạn có thể hoàn trả khoản vay sớm mà không bị phạt. Khi khoản nợ được trả, tiền đặt cọc sẽ được lấy ra khỏi căn hộ.

Ngân hàng có quyền tịch thu tài sản nếu người vay chậm thanh toán ít nhất một ngày ba lần trong một năm. Một mối đe dọa thực sự là tất cả các thành viên trong gia đình sẽ trở thành vô gia cư, kể cả trẻ em dưới 18 tuổi.

Trong thời gian trả nợ, bạn không thể làm gì với căn hộ nếu không có sự đồng ý của chủ nợ. Bạn có thể sống, sửa chữa thẩm mỹ. Nhưng việc tái phát triển, bán và cho thuê – chỉ khi có sự cho phép của chủ sở hữu cầm cố.

Các câu hỏi và câu trả lời phổ biến

Câu trả lời câu hỏi Luật sư của Công ty quản lý GLS Invest (GLS INVEST) Alexander Morev.

Tôi có thể thế chấp căn hộ đã thế chấp không?

- Có thể. Điều này được quy định rõ ràng trong luật “Về thế chấp (cầm cố tài sản)” – Điều 43^². Nó trực tiếp chỉ ra khả năng bị ràng buộc gấp đôi, nếu điều này không bị cấm bởi hợp đồng trước đó.

Có thể thế chấp một căn hộ nếu trẻ em sống trong đó?

– Không có hạn chế pháp lý nào đối với việc cầm cố nhà ở mà trẻ vị thành niên đã đăng ký. Tuy nhiên, nếu đứa trẻ là chủ sở hữu căn hộ hoặc một phần trong căn hộ đó thì bạn cần phải được sự đồng ý của cơ quan giám hộ cho giao dịch.

Có được cầm cố căn hộ trong nhà đang xây dựng không?

– Pháp luật không cấm nhưng trên thực tế, các ngân hàng lớn hiếm khi đồng ý với thương vụ như vậy.

Có được thế chấp căn hộ không?

– Có thể xảy ra, nếu hợp đồng thế chấp với ngân hàng cho phép khả năng bị ràng buộc gấp đôi.

Tôi có thể thế chấp một phần căn hộ không?

- Bạn có thể thế chấp một phần bất động sản. Đúng, điều này sẽ cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu khác.

Tại sao bạn không thể để lại một căn hộ như một khoản đặt cọc?

– Đây là một quan niệm sai lầm lớn – căn hộ có thể được coi là tài sản thế chấp nếu người cho vay không bận tâm.

Nguồn:

Trang web của Ngân hàng Trung ương. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
Luật Liên bang số 16.07.1998-FZ ngày 102 tháng 26.03.2022 năm 01.05.2022 (được sửa đổi ngày 19396 năm 8) “Về thế chấp (Cầm cố bất động sản)” (được sửa đổi, bổ sung, có hiệu lực từ ngày 3 tháng 17125 năm 9) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17/b0eebfdbd7ea0420ea375b19dcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/.